Byggnadsarea — ytan på marken
Byggnadsarea, BYA, är den yta byggnaden tar upp på marken. Den mäts vid ytterväggarnas utsida, fasadlivet, inte vid insidan och inte vid grunden. Ett hus som är 8 × 6 meter mätt i ytterkant har alltså 48 m² byggnadsarea, även om golvytan inne är mindre.
Delar som bara har tak, som en carport eller ett skärmtak, räknas in eftersom de också tar upp mark. Hur utskjutande delar som balkonger och stora taksprång räknas följer svensk standard för area och volym, och kommuner kan tillämpa den lite olika — ligger du nära en gräns, fråga hur din kommun räknar.
Byggnadsarean är måttet för komplementbyggnader utan bygglov och för de flesta detaljplaners byggrätt.
Bruttoarea och öppenarea — ytan på alla våningar
Bruttoarea, BTA, är summan av alla våningsplans ytor, mätt vid ytterväggarnas utsida. Ett hus i två våningar på 48 m² byggnadsarea har alltså ungefär 96 m² bruttoarea. En vind räknas enligt svensk standard bara där den är mätvärd: där takhöjden är minst 1,90 meter, plus en remsa på 0,60 meter utanför den linjen.
Öppenarea, OPA, är ytan under tak som inte är omsluten av väggar, till exempel under ett skärmtak eller en carport som byggs ihop med huset.
Tillbyggnader utan bygglov räknas i bruttoarea och öppenarea tillsammans, högst 30 m² per hus. Det är därför en tillbyggnad i två plan snabbt fyller potten.
Boarea och biarea
Boarea, BOA, är den invändiga golvytan i det som används som bostad. Biarea, BIA, är invändig yta i utrymmen som inte är bostad, som garage, förråd och pannrum. De två används för att beskriva huset och i vissa detaljplaner, men sällan för att avgöra om bygglov krävs.
Det vanliga missförståndet är att tro att en gräns på 30 m² gäller den golvyta man kan möblera. Den gäller nästan alltid byggnadsarean eller bruttoarean, som mäts vid ytterväggens utsida.
Nockhöjd — till takets högsta punkt
Nockhöjden är avståndet från markens medelnivå invid byggnaden upp till yttertakets högsta punkt. Skorstenar och ventilationshuvar räknas inte med. På ett pulpettak är nocken takets högsta kant.
Medelnivån räknas på den färdiga marken, alltså marken som den ser ut när bygget är klart. Ska marken fyllas upp eller schaktas bort flyttas utgångspunkten, och därmed hela höjden.
För komplementbyggnader utan bygglov är gränsen 4,0 meter inom detaljplan och 4,5 meter utanför. En tillbyggnad utan bygglov får inte bli högre än husets egen taknock.
Byggnadshöjd och totalhöjd
Äldre detaljplaner anger ofta byggnadshöjd i stället för nockhöjd. Byggnadshöjden mäts från markens medelnivå till den punkt där fasaden skärs av ett tänkt plan som lutar 45 grader inåt och nuddar taket. På ett flackt tak hamnar den ungefär vid takfoten, på ett brant tak högre upp. Står byggnaden närmare en gata eller annan allmän plats än sex meter mäts den i stället från den allmänna platsens medelnivå.
Totalhöjd är den strängaste varianten: den mäts till byggnadens allra högsta punkt, skorsten och antenner inräknade.
Vilket mått som gäller för din fastighet står i detaljplanen. Läs bestämmelsen noga — en nockhöjd på 5,5 meter och en byggnadshöjd på 5,5 meter tillåter mycket olika hus.
Så undviker du fel
Rita med yttermått från början och räkna arean vid fasadlivet. Lägg in lite marginal i stället för att pricka gränsen, eftersom väggtjockleken ofta ändras under projektets gång.
Sätt ut marklinjerna i fasaderna och sektionen, och skriv vilken höjd som mäts varifrån. Ritar du i Ditt Bygglov räknas byggnadsarea, bruttoarea och höjden över medelmarknivån fram ur ritningen, men kommunens bedömning är alltid den som gäller.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan byggnadsarea och bruttoarea?
Byggnadsarea är ytan byggnaden tar upp på marken. Bruttoarea är summan av alla våningars ytor. Båda mäts vid ytterväggarnas utsida. Ett hus i två våningar har ungefär dubbelt så stor bruttoarea som byggnadsarea.
Räknas taksprånget in i byggnadsarean?
Hur taksprång, balkonger och tak på stolpar räknas följer svensk standard för area och volym, och kommunen avgör. Tak på stolpar, som en carport, räknas in. Ligger du nära en gräns, fråga hur din kommun räknar innan du bestämmer måtten.
Från vilken nivå mäts nockhöjden?
Från markens medelnivå invid byggnaden, räknat på den färdiga marken efter bygget, upp till yttertakets högsta punkt. Skorstenar räknas inte med.
Vad är byggnadshöjd?
Höjden från markens medelnivå till den punkt där fasaden skärs av ett plan som lutar 45 grader inåt och nuddar taket. Den används främst i äldre detaljplaner. Nyare planer anger oftare nockhöjd eller totalhöjd.
Gör ritningarna själv
Du ritar planen i webbläsaren. Fasader, sektion och situationsplan blir klara automatiskt — måttsatta A3-ritningar som du skickar till kommunen.
Läs vidare
Uppdaterad 2026-09-24. Allmän vägledning — kraven skiljer sig mellan kommuner och det är alltid din kommun som avgör ärendet.